전세나 월세 계약을 체결했다면 계약서 작성과 보증금 지급만 확인할 것이 아니라 주택 임대차계약 신고 대상인지도 함께 살펴봐야 합니다.
흔히 전월세 신고제라고 부르는 주택 임대차계약 신고제는 일정 금액을 초과하는 주택 임대차계약을 체결하면 임대인과 임차인이 계약 내용을 신고하도록 하는 제도입니다.
모든 전세·월세 계약을 신고하는 것은 아닙니다. 주택이 위치한 지역과 보증금·월세 금액에 따라 신고 대상이 달라지고, 기존 계약을 갱신하는 경우에도 임대료가 변하지 않았다면 신고 대상에서 제외될 수 있습니다.
특히 신고기한은 입주일이나 잔금 지급일이 아니라 임대차계약을 체결한 날부터 30일 이내라는 점을 기억해야 합니다. 계약 후 실제 입주까지 시간이 많이 남았더라도 신고기한은 별도로 계산해야 합니다.
또한 현재는 과태료 부과 계도기간이 종료되어 신고 대상인데도 정해진 기간 내 신고하지 않으면 과태료가 부과될 수 있습니다.
처음 전세계약이나 월세계약을 하는 분들도 쉽게 확인할 수 있도록 신고 대상부터 온라인·방문 신고 방법, 확정일자와 전입신고 차이, 과태료와 갱신계약 신고까지 차근차근 알아보겠습니다.
1. 주택 임대차계약 신고 대상은 누구일까?
주택 임대차계약 신고 여부를 판단할 때는 먼저 계약금액, 주택의 소재 지역, 계약 형태를 확인하는 것이 좋습니다.
기본적으로 다음 금액을 초과하는 주택 임대차계약이 신고 대상입니다.
- 보증금이 6천만원을 초과하는 계약
- 월 차임이 30만원을 초과하는 계약
두 조건을 모두 충족해야 하는 것은 아닙니다. 보증금이나 월세 중 어느 하나라도 기준을 초과하면 신고 대상이 될 수 있습니다.
예를 들어 보증금 8천만원의 전세계약이라면 월세가 없어도 신고 대상입니다. 반대로 보증금이 1천만원이더라도 월세가 50만원이라면 월 차임 기준을 초과하기 때문에 신고 대상에 해당할 수 있습니다.
여기서 중요한 표현은 ‘초과’입니다.
- 보증금 7천만원 → 신고 대상
- 보증금 5천만원, 월세 40만원 → 신고 대상
- 보증금 6천만원, 월세 30만원 → 두 금액 모두 기준을 초과하지 않으므로 금액 기준상 신고 대상이 아님
- 보증금 6천만원, 월세 35만원 → 월세 기준을 초과하므로 신고 대상
다만 금액만 맞는다고 무조건 신고하는 것은 아닙니다. 주택이 위치한 지역도 확인해야 합니다.
주택 임대차 신고제는 수도권을 비롯해 광역시, 세종, 제주와 지방의 시 지역 등을 중심으로 적용됩니다. 일반적인 지방 도 지역의 군 단위는 신고 대상 지역에서 제외됩니다.
지역 구분이 헷갈린다면 계약한 주택의 주소를 기준으로 부동산거래관리시스템에서 신고 가능 여부를 확인하는 것이 가장 안전합니다.
신고 대상 주택은 일반 아파트에만 한정되지 않습니다. 실제 주거 목적으로 임대하는 주택이라면 다양한 형태가 포함될 수 있습니다.
- 아파트
- 단독주택·다가구주택
- 연립주택·다세대주택
- 주거용 오피스텔
- 기숙사·고시원 등 주거 목적으로 사용하는 건물
- 그 밖에 실제 주거 목적으로 임대하는 주택
신규계약뿐 아니라 임대료가 변경되는 갱신계약도 신고 대상이 될 수 있습니다.
반면 기존 계약을 연장하면서 보증금과 월세의 증감 없이 계약기간만 연장하는 경우에는 신고 대상에서 제외됩니다. 따라서 재계약이라고 해서 무조건 신고해야 하는 것도 아니고, 갱신계약이라고 해서 무조건 신고하지 않는 것도 아닙니다.
보증금이나 월세가 변경되었는지를 함께 확인해야 합니다.
2. 전월세 신고기한은 언제까지일까?
신고 대상에 해당한다면 계약을 체결한 날부터 30일 이내에 신고해야 합니다.
여기서 계약 체결일과 입주일을 혼동하는 경우가 많습니다.
예를 들어 임대차계약서를 먼저 작성하고 두 달 뒤에 실제로 입주하기로 했다면 신고기한을 입주일부터 계산하는 것이 아닙니다. 임대인과 임차인이 임대차계약을 체결한 날을 기준으로 30일을 계산해야 합니다.
따라서 다음 날짜와 구분해 두는 것이 좋습니다.
- 계약서를 작성하고 계약을 체결한 날 → 임대차 신고기한의 기준
- 계약금을 지급한 날 → 반드시 신고기한의 기준이 되는 것은 아님
- 잔금을 지급하는 날 → 신고기한의 기준이 아님
- 실제 이사하는 날 → 신고기한의 기준이 아님
- 전입신고하는 날 → 임대차 신고기한과 별도로 관리
주택 임대차계약 신고 의무는 원칙적으로 임대인과 임차인 모두에게 있는 공동 신고 의무입니다.
하지만 두 사람이 반드시 주민센터를 함께 방문해야 한다는 뜻은 아닙니다.
임대인과 임차인의 서명 또는 날인이 들어간 임대차계약서를 제출하는 방식이라면 한쪽 당사자가 신고해도 공동신고한 것으로 처리할 수 있습니다. 온라인에서도 원본 계약서를 첨부하면 임대인 또는 임차인 한 명이 전자서명하여 신고할 수 있습니다.
반대로 계약서를 첨부하지 않는 온라인 신고에서는 임대인과 임차인 모두의 전자서명이 필요할 수 있습니다.
공인중개사를 통해 계약했다고 해서 모든 계약이 자동으로 신고되는 것도 아닙니다. 중개사가 위임을 받아 대리신고하는 것은 가능하지만, 계약 후에는 실제 신고가 정상적으로 접수되었는지 확인하는 것이 좋습니다.
또한 임대인이나 임차인 중 한쪽이 신고를 거부하는 특별한 상황에서는 관련 절차에 따라 다른 당사자가 단독신고를 할 수 있습니다. 이 경우에는 단독신고 사유와 계약 사실을 확인할 수 있는 자료가 필요할 수 있으므로 관할 신고기관에 필요한 서류를 확인하는 것이 좋습니다.
3. 주택 임대차계약 온라인·방문 신고 방법
전월세 신고는 크게 온라인 신고와 방문 신고 두 가지 방법으로 할 수 있습니다.
계약서를 파일로 준비할 수 있고 인터넷 이용이 어렵지 않다면 부동산거래관리시스템을 이용하는 방법이 편리합니다.
온라인으로 신고하는 방법
- 부동산거래관리시스템에 접속합니다.
- 주택 임대차계약 신고 메뉴로 이동합니다.
- 본인확인 후 신고할 주택의 소재지를 선택합니다.
- 임대인과 임차인의 정보를 입력합니다.
- 임대 목적물의 주소와 주택 유형 등을 입력합니다.
- 계약일, 계약기간, 보증금, 월세 등 계약 내용을 입력합니다.
- 임대차계약서를 첨부합니다.
- 입력한 내용을 다시 확인한 뒤 전자서명하여 제출합니다.
- 신고 처리 후 신고필증과 처리 결과를 확인합니다.
계약서를 첨부할 때는 주소, 임대인·임차인 정보, 보증금, 월세, 계약기간 등이 입력한 내용과 일치하는지 확인해야 합니다.
특히 주소의 동·호수나 보증금 자릿수를 잘못 입력하면 정정이 필요할 수 있으므로 제출하기 전에 계약서와 한 번 더 비교하는 것이 좋습니다.
주민센터에서 방문 신고하는 방법
인터넷 신고가 어렵다면 임대차 목적물이 있는 지역의 관할 주민센터 등 신고기관에서 방문 신고할 수 있습니다.
여기서 중요한 점은 현재 살고 있는 곳의 주민센터가 아니라 계약한 주택이 위치한 곳을 기준으로 신고한다는 것입니다.
방문할 때는 일반적으로 계약당사자가 서명 또는 날인한 임대차계약서를 준비하면 신고를 처리하기 편리합니다. 대리인이 신고하는 경우에는 위임관계 확인에 필요한 서류가 추가될 수 있으므로 방문 전 관할 주민센터에 확인하는 것이 좋습니다.
임대차 신고와 확정일자는 함께 처리할 수 있을까?
임차인이라면 임대차 신고와 함께 확정일자도 꼭 확인해 두는 것이 좋습니다.
부동산거래관리시스템을 이용해 계약서를 첨부하여 임대차 신고를 하면 신고 처리 과정에서 확정일자를 함께 부여받을 수 있습니다.
반면 온라인 신고에서 계약서를 첨부하지 않으면 확정일자가 발급되지 않을 수 있으므로 확정일자가 필요한 임차인은 계약서를 함께 제출하는 것이 중요합니다.
다만 임대차 신고와 전입신고는 서로 다른 절차입니다.
임대차계약을 신고했다고 해서 새로운 주소지로 주민등록이 자동 이전되는 것은 아닙니다. 실제 입주할 때는 전입신고도 별도로 처리해야 합니다.
임차인의 보증금 보호 측면에서도 이 차이를 알아두어야 합니다. 일반적으로 대항력을 갖추려면 주택을 인도받고 전입신고를 해야 하며, 경매나 공매 상황에서 우선변제권을 갖추려면 대항요건과 함께 확정일자도 중요합니다.
따라서 임차인이라면 단순히 “전월세 신고를 했으니 모든 절차가 끝났다”고 생각하기보다는 임대차 신고·전입신고·확정일자를 각각 확인하는 것이 안전합니다.
4. 미신고 과태료와 갱신·변경·해제 시 주의사항
주택 임대차 신고 대상인데도 신고기한을 넘겼다면 과태료 문제가 생길 수 있습니다.
현재는 제도 정착을 위해 운영되던 과태료 부과 계도기간이 종료된 상태이므로 신고 대상 계약은 30일 기한을 지켜 신고하는 것이 중요합니다.
신고 의무를 위반한 경우에는 계약금액과 신고 지연기간 등을 고려하여 2만원부터 30만원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.
실수로 며칠 늦게 신고한 경우와 장기간 신고하지 않은 경우를 모두 똑같이 처리하는 것이 아니라 계약금액과 지연기간 등에 따라 과태료가 달라질 수 있습니다.
또한 실제 계약과 다른 내용으로 거짓 신고하는 것은 단순 지연신고와 다릅니다. 거짓 신고의 경우 100만원 이하의 과태료가 부과될 수 있으므로 보증금이나 월세 등을 임의로 다르게 작성해서는 안 됩니다.
신고기한을 이미 놓쳤다고 해서 계속 신고하지 않는 것은 바람직하지 않습니다. 미신고 사실을 알게 됐다면 가능한 한 빨리 신고하고 정확한 과태료 여부는 관할 신고기관에서 확인하는 것이 좋습니다.
보증금이나 월세가 바뀌었다면?
이미 신고한 임대차계약에서 이후 보증금이나 월세 등 임대차 가격이 변경되었다면 변경신고 대상이 될 수 있습니다.
임대차 가격의 변경이 확정된 경우에는 변경이 확정된 날부터 30일 이내에 변경 내용을 신고해야 합니다.
예를 들어 계약기간을 연장하면서 기존 보증금도 함께 올리거나 월세를 변경했다면 단순히 기간만 연장한 계약과 다르므로 신고 여부를 확인해야 합니다.
반대로 보증금과 월세를 그대로 유지하면서 계약기간만 연장하는 갱신계약은 신고 대상에서 제외됩니다.
계약을 해제했다면?
신고한 임대차계약을 입주 전에 합의해제하는 등 계약 해제가 확정된 경우에도 해제 사실을 신고해야 할 수 있습니다.
기존에 신고한 계약의 해제가 확정됐다면 해제가 확정된 날부터 30일 이내에 해제 신고를 하는 것이 원칙입니다.
계약 내용에 단순 오타가 있는 경우에는 새로운 계약으로 다시 신고하기보다는 정정신청을 통해 잘못된 내용을 바로잡을 수 있습니다.
신고를 마친 뒤에는 신고필증을 확인하고 보관해 두는 것이 좋습니다. 온라인 신고라면 신고 이력에서 처리 상태와 신고 내용을 확인할 수 있습니다.
계약 직후에는 다음 순서로 확인하면 실수를 줄이기 좋습니다.
- 계약한 주택이 임대차 신고 대상 지역인지 확인
- 보증금 또는 월세 기준 초과 여부 확인
- 계약일부터 30일 이내 신고
- 임차인은 확정일자 부여 여부 확인
- 입주할 때 전입신고 별도 처리
- 계약금액 변경이나 계약 해제 시 추가 신고 여부 확인
5. 주택 임대차계약 신고 Q&A
Q1. 보증금 6천만원에 월세 30만원이면 신고해야 하나요?
보증금이 6천만원을 초과하거나 월 차임이 30만원을 초과하는 계약이 금액 기준상 신고 대상입니다.
따라서 보증금이 정확히 6천만원이고 월세도 정확히 30만원이라면 두 금액 모두 기준을 ‘초과’하지 않기 때문에 금액 기준상 신고 대상에 해당하지 않습니다.
다만 보증금이 6천만원이더라도 월세가 30만원을 초과하면 월세 기준으로 신고 대상이 될 수 있습니다.
Q2. 임대인과 임차인이 주민센터에 같이 가야 하나요?
반드시 두 사람이 함께 방문해야 하는 것은 아닙니다.
원칙적으로 임대인과 임차인이 공동으로 신고하지만, 양 당사자의 서명 또는 날인이 들어간 계약서를 제출하는 경우 한쪽 당사자가 신고해도 공동신고한 것으로 처리할 수 있습니다.
온라인 신고에서도 원본 계약서를 첨부하는 방식이라면 임대인 또는 임차인 한 명이 신고할 수 있습니다. 계약서를 첨부하지 않는 경우에는 양 당사자의 전자서명이 필요할 수 있습니다.
Q3. 전월세 신고를 하면 전입신고와 확정일자도 모두 끝나나요?
아닙니다. 세 가지 절차를 구분해야 합니다.
임대차 신고와 전입신고는 서로 다른 절차이므로 임대차계약을 신고했다고 해서 주민등록 주소가 자동으로 변경되지는 않습니다.
다만 임대차계약서를 제출해 임대차 신고를 하는 경우에는 확정일자를 함께 부여받을 수 있습니다. 온라인에서는 계약서를 첨부하지 않으면 확정일자가 발급되지 않을 수 있으므로 처리 결과를 확인하는 것이 좋습니다.
임차인이라면 입주 후 전입신고까지 제대로 처리했는지 별도로 확인해 두는 것이 안전합니다.
마무리
주택 임대차계약 신고는 모든 전세·월세 계약에 적용되는 것이 아니라 주택 소재 지역과 보증금·월세 기준을 함께 확인해야 합니다.
신고 대상이라면 가장 중요한 것은 계약 체결일부터 30일이라는 기한입니다. 입주일이나 잔금일을 기다렸다가 신고하려다 기한을 넘기는 일이 없도록 계약서를 작성한 뒤 바로 신고 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
또한 신규계약뿐 아니라 보증금이나 월세가 달라지는 갱신계약도 신고 대상이 될 수 있고, 이미 신고한 계약의 임대료가 변경되거나 계약이 해제되었다면 변경·해제 신고도 확인해야 합니다.
임차인이라면 임대차 신고만으로 모든 보증금 보호 절차가 끝나는 것은 아니라는 점도 중요합니다. 계약서를 제출해 확정일자를 확인하고 실제 입주 시 전입신고까지 챙겨두는 것이 좋습니다.
계약 조건이 복잡하거나 신고 대상 지역인지 판단하기 어려운 경우에는 부동산거래관리시스템에서 주소와 신고 대상을 확인하거나 해당 주택 소재지 관할 주민센터에 문의하면 보다 정확하게 확인할 수 있습니다.
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